Amikor a banktól jelzáloghitelt veszünk fel, akkor egyidejűleg ahhoz is hozzájárulunk, hogy a megvásárolt ingatlanra a bank jelzálogjogot, elidegenítési tilalmat, esetenként opciós vételi jogot jegyeztessen be.  A bejegyzett jelzálog azonban csak akkor nyújt megfelelő biztosítékot a visszafizetésre, ha az ingatlan piaci értéke meghaladja a bank követeléseinek az értékét.

Amikor nem fizeti valaki a hitel havi törlesztését

Azzal minden hitelfelvevő tisztában van, hogy ha nem fizet előírás szerűen a bank felé, akkor fennáll a veszélye annak, hogy a bank felmondja a szerződést és a rendelkezésére álló biztosítékból igyekszik "kielégíteni" a követelését.

A bank jogosult az ingatlant értékesíttetni és az így kapott vételárból a tartozásunkat, valamint az ide kapcsolódó költségeit levonni. Az ingatlan eladásából származó összeg és a bank jogos követeléseinek a különbözete minket illet, vagyis a bank a maradék pénzt visszaadja.

Abban az esetben, ha az ingatlant nem sikerül eladni annyiért, amennyi a bank követelése velünk szemben, akkor a hiányzó résszel továbbra is tartozunk a banknak. Annak a valószínűsége, hogy a bank ezt az összeget be tudja rajtunk hajtani jóval kisebb, mint az ingatlannal fedezett rész esetében, hiszen előfordulhat, hogy nem marad semmink.

Ez az oka annak, hogy a bankok a rendelkezésükre álló fedezet értékét (jelen esetben az ingatlanét) folyamatosan figyelemmel kísérik és szükség szerint átértékelik annak piaci értékét. Ennek feltételeit szigorú törvényi és belső, adott banki szabályok határozzák meg. Tehát ügyelnek arra, hogy a hitel biztosítékai a szerződés időtartama alatt végig fedezetet nyújtsanak a teljes tartozásra.

A jó adósok biztosítékával is lehet baj

Abban az esetben, ha tartósan olyan helyzet áll elő, hogy a hitelbiztosíték, vagyis az ingatlan, kevesebbet ér, mint a tartozás, akkor a banknak lehetősége van arra, hogy részbeni visszafizetést, vagy pótlólagos biztosítékot kérjen. Ezáltal vagy a tartozásunk csökken le annyira, hogy a lakás értéke újból fedezze azt, vagy egy újabb ingatlanra bejegyzett jelzálog növeli annak a valószínűségét, hogy a bank a pénzét visszakapja, mert a két ingatlan együttes értéke meghaladja a tartozást.

A hitelfedezet két okból tud elérni egy olyan szintet, amelynél a bank fentiekben ismertetett lépéseire sor kerülhet. Az egyik esetben az ingatlanpiacon következnek be olyan változások, hogy az adott ingatlan veszít az értékéből, a másik esetben a tartozás összege nő meg. Ez utóbbira példa a devizahitel tartozások eddig példátlan mértékű növekedése a forint gyengülése miatt.
Amennyiben tehát tartósan gyenge marad a forint, és jelentősen visszaesnek az ingatlanárak, akkor nem zárható ki annak az esélye, hogy akár a pótfedezet bevonásának lehetőségével, akár a visszafizetés kérésével éljen a bank. Ugyanakkor természetesen egyetlen pénzintézetnek sem érdeke lehetetlen helyzetbe hozni saját ügyfeleit, jellemzően a hosszú távú kompromisszumos megoldás lehet csak a cél.

Egy dolgot azonban leszögezhetünk, ha rendszeresen fizetjük a törlesztéseinket és az ingatlan megvásárlásánál sem a lehető legalacsonyabb önerő elérése volt a legfontosabb szempontunk, akkor a Magyarországon jellemző hitelezési gyakorlat, vagyis az, hogy a bank a piaci értéknél jóval kisebb összeget volt csak hajlandó megfinanszírozni most jól jöhet...

bankweb.hu

• - Cseh korona hitel - blöff, vagy valóság?
• - Provident - szorul a hurok?
• - Folytatódnak a banki elbocsájtások
• - Személyi csőd intézmény - nálunk is lesz?
• - A bankok nem eresztenek

• - A hitelkiváltások száma visszaesett
• - Devizahitel előtörlesztés, érdemes?
• - Jelzáloghitel - plussz fedezet bevonása
• - Lakáshitel - az állam kifizetné helyettünk
• - Hitel önerő nélkül?